Apport personnel : comment le constituer ?

23 Sep,2021 | Finance

Un apport pour l’avenir : l’investissement

Lorsque l’on désire réaliser un investissement dans l’immobilier, que ce soit pour soi ou pour plus tard, il y a deux solutions possibles : payer comptant, ou à crédit (qui nécéssite un apport la plupart du temps). Le paiement comptant est le fait de payer en une seule fois. Certains préfèrent, lorsqu’ils ont les moyens, passer par le paiement comptant. 

Cependant, une autre solution existe : le crédit 

Amortissable, modulable, à taux fixe, ou in fine, le crédit se présente sous plusieurs formes, et c’est à vous de choisir celui qui vous convient le mieux. Un crédit immobilier est le fait qu’un organisme prêteur, comme la banque ou une société de financement, accorde à l’emprunteur une certaine somme d’argent afin qu’il puisse acquérir un bien immobilier. La plupart du temps, lors de l’achat d’un bien immobilier avec un crédit immobilier, un apport personnel est demandé. Généralement, lorsqu’on évoque un apport personnel, il s’agit de 10% ou plus de la somme à emprunter

En effet, cette somme apportée par l’emprunteur permet de bénéficier d’un taux plus intéressant en fonction des banques. Cette somme est appelée l’apport personnel. Cependant, ce dernier ne reste pas indispensable et, est variable en fonction de l’organisme prêteur.

Avec pour objectif de sécuriser l’opération du côté de l’organisme prêteur et afin de réduire les mensualités de l’emprunteur, l’apport personnel se construit en fonction de chacun. Il y a différentes manières de constituer son apport. 

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Créer son apport personnel

Apport par la famille

Dans un premier temps, votre apport peut être créé grâce à votre famille. En effet, vos ascendants ont la possibilité de vous aider ou même de vous construire votre apport grâce à des donations du vivant. C’est seulement à partir d’un certain montant  que ces donations nécessitent un paiements de droits. Concernant les parents, ils peuvent faire un don de 100 000€ maximum par enfant sans être soumis à des droits de donations. Du côté des grands-parents, ils ont aussi la possibilité de mettre en place une donation avec certains abattements.

Il faut savoir qu’un héritage peut aussi servir d’apport personnel lors de l’achat d’un bien immobilier.

Epargne personnelle

Si vous n’avez pas bénéficié d’un apport familial, peu importe, vous pouvez le constituer vous même. L’apport personnel est le fait d’épargner une partie de votre argent personnel. Cette somme finale pourra vous permettre de constituer l’apport nécessaire à l’achat de votre bien immobilier. Si votre projet d’achat est défini dans le temps et que vous connaissez le montant de l’apport que vous devez fournir, vous avez la possibilité de réfléchir aux mensualités que vous avez à mettre de côté.

Epargne salariale 

En complément de l’épargne personnelle, il est aussi possible de constituer une épargne salariale. Cette solution est mise en place par certaines entreprises sous forme d’épargne collective. Elle se présente sous forme de prime qui est versée à chaque salarié qui représente une partie de ses bénéfices, il s’agit de la participation. Egalement, une part de l’épargne salariale est mise en place en fonction de la performance des entreprises, on parle d’intéressement

Afin de les toucher, le salarié a le choix de toucher l’argent directement et il sera imposable, ou bien, de le mettre sur un plan d’épargne salariale (PEE et/ou PERCO).

Les avantages

Il faut savoir que le fait d’avoir une épargne salariale représente de nombreux avantages. Si vous avez une épargne salariale avec un contrat qui le prévoit, il est possible de choisir l’abondement. Alors oui, vous ne savez pas forcément ce que c’est l’abondement. C’est en réalité la possibilité de déposer une somme complémentaire sur ce compte épargne, cette dernière a la possibilité d’aller jusqu’a 300% du versement initial.

Et si vous ne le saviez pas, l’ensemble de ce compte est exonéré d’impôts sur les revenus. Il faut prendre en compte que votre épargne salariale n’est utilisable qu’une seule fois. Effectivement, si vous l’avez utilisé une première fois, il ne sera pas possible de l’utiliser à nouveau.

Épargner grâce à des comptes spécialisés

Grâce à votre banque, vous avez aussi deux possibilités pour mettre en place une stratégie d’épargne. Deux produits sont spécialisés dans l’acquisition d’un bien immobilier : le PEL (Plan Epargne Logement) et le CEL (Compte Épargne Logement).

Et si vous vous mettiez aux placements ?

L’assurance vie

Certaines fois, votre apport personnel peut être constitué grâce à des placements. Ici, on peut parler du plan d’épargne favoris des Français : l’assurance vie. En effet, l’assurance vie permet de placer son argent tout en réduisant les fiscalités et le tout sans bloquer l’épargne. Elle a donc de nombreux avantages, pour faire court c’est un produit qui est : 

  • ouvert à tous et pour tous les budgets
  • à court ou à long terme
  • souple : vous êtes libre de décider la fréquence et les montants des versements
  • transmissible à qui vous le voulez

Les autres placements : L’investissement locatif

Indétrônable lorsqu’il s’agit de parler de placements d’argent : il s’agit des investissements locatifs. Oui, oui, vous connaissez comme tout le monde et vous en réalisez peut-être déjà. Mais quels sont réellement les bénéfices et les risques de cette solution ? 

Les avantages : 

  • Assurer un revenu pour plus tard 
  • Mettre en place un patrimoine transmissible 
  • Devenir propriétaire actif
  • Investir en empruntant sans apport personnel
  • Optimisation possible avec des avantages fiscaux

Cependant certains risques restent notables. Effectivement, l’investissement locatif dépend des variations du marché immobilier. On note parfois un déséquilibre entre l’offre et la demande.

On vous l’accorde de nombreux autres placements sont possibles comme par exemple le livret A, le Plan Epargne Logement, le livret jeune … Tout simplement, si vous avez l’ambition d’acquérir un bien immobilier dans les prochains mois, il est nécessaire de réduire les dépenses superflues.

Apport personnel : quels sont les objectifs ?  

Cet apport va dans un premier temps apporter une sécurité pour la banque mais également de financer les frais de notaires ainsi que les honoraires d’agence qui sont les frais d’acquisition.

Dans le cas où la banque ne demande pas d’apport personnel, on parle d’un financement immobilier à 110%. Cela s’explique par le fait que la banque va financer 100% de l’opération et les 10% supplémentaires des frais annexes, ce qui fait un total de 110%.

Depuis peu de temps, les recommandations du HCSF 2021 a rendu les conditions de prêt immobilier plus difficile

  • Le taux d’endettement est passé de 33% à 35%
  • La durée maximum d’emprunt s’est étendue à 27 ans
  • Les banques augmentent la marge de flexibilité de 15% à 20%

Attention donc à bien gérer vos comptes en épargnant pour que vos prêts vous soient accordés !

L’apport : Quelques conseils pour l’avenir

Lors de votre achat immobilier, plus votre apport est important, plus vos mensualités seront faibles. Cependant, il faut faire attention à ne pas investir la totalité de son épargne lors de son prêt. En effet, afin de garder une certaine sécurité personnelle (problèmes financiers, problèmes de santé, imprévus…) mais aussi afin de pouvoir réaliser les travaux voulus au sein du nouveau logement, il est important de garder une part de son épargne pour ce genre de situation.

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