Investir dans le neuf pour le louer, quelles différences entre les statuts ? 

L’investissement locatif est aujourd’hui très courant et est croissante constante depuis plus de 5 ans. Financés par des crédits bancaires en majorité, ils attirent de nombreux investisseurs grâce à des taux d’intérêts très bas et un rendement élevé. Du côté de l’Etat Francais, ce dernier tend à dynamiser le marché tout en réduisant le déficit national. Au vu de l’échange gagnant-gagnant qui est mise en place, l’investissement locatif n’est pas prêt de voir ses chiffres diminuer.

En 2021, on comptabilise plus d’un million de transactions immobilières selon la FNAIM. Ce chiffre représente un record au vu de la crise sanitaire qui était présente. Cela prouve que les français souhaitent investir davantage dans l’investissement locatif. Parmi ces derniers on comptabilise 63% des personnes qui veulent se constituer un patrimoine et 39% qui désirent investir pour le léguer aux descendants.

Dans l’investissement locatif, deux option s’offrent à vous : La loi Pinel et le LMNP, la question qui se pose aujourd’hui est : lequel choisir ? Dans cet article, nous allons voir en revue l’ensemble des avantages, et des différences concernant ces statuts.

La loi Pinel et le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) sont deux niches fiscales bien connues des investisseurs. Cependant, il est impossible de cumuler les deux. Le statut LMNP est réservé aux locations meublées tandis que le Pinel ne concerne que la location nue. 

Deux avantages fiscaux très différents

Le statut LMNP et la loi Pinel offrent deux avantages fiscaux différents. Dans un premier temps, avec le LMNP, vous déclarez vos revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous pouvez opter pour le régime micro-BIC et obtenir un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers collectés ou choisir le régime réel. Dans ce cas, vous pourrez déduire de vos gains la plupart de vos frais (travaux, dépenses d’entretien, assurance, frais de gestion, charges de copropriété…).

La loi Pinel offre une réduction d’impôt équivalent à 21 % de la valeur du bien répartie sur 12 ans :

• 2 % par an les six premières années, soit 12 % ;
• 2 % par an les trois suivantes soit 6 % ;
• 1 % par an les trois dernières années soit 3 %.

La réduction est plafonnée à :

• 300 000 euros pour le prix d’achat ;
• 5 500 euros pour le prix au mètre carré. 

Profiter d’une réduction d’impôt tout en bénéficiant du statut LMNP est néanmoins possible. Vous devez pour cela investir dans un programme éligible au dispositif Censi-Bouvard. 

Le statut LMNP, une rentabilité boostée

Il suffit de remplir deux conditions pour décrocher le statut LMNP. Vous devez proposer un bien meublé à la location, c’est-à-dire un logement garni de tous les meubles et accessoires indispensables à la vie quotidienne de votre occupant (lit, table, chaise, canapé, réfrigérateur, rideaux, lampes…). Dernier impératif, les revenus issus de leur exploitation ne doivent pas dépasser :

• soit 23 000 euros annuels ; 
• soit le montant des revenus d’activité du foyer. 

Ce sont les seules exigences. Vous pouvez acheter une maison ou un appartement dans l’ancien ou dans le neuf. Egalement, il est possible d’avoir un programme en vente en l’état de futur achèvement (VEFA). Vous pouvez même vous lancer dans la location de meublés touristiques en acquérant une villa au bord de la mer ou un chalet au pied des pistes. 

Si le statut LMNP impose peu de contraintes, exploiter un meublé demande plus d’investissement que pour un logement vide. En effet, vous devez veiller à la remise en état des lieux et du mobilier entre chaque locataire. Le turn-over est plus important que pour une location vide : en meublé, le préavis n’est que d’un mois contre trois habituellement. 

La location meublée demeure plus rentable que les autres. Effectivement, estime à environ de 6 à 8 % la rentabilité brute d’un meublé contre 4,7 à 6,6 % pour un bail nu. En effet, la demande des étudiants et des salariés en mobilité pour ce type de bien ne cesse d’augmenter. En sélectionnant le bon emplacement, vous n’aurez aucun mal à remplacer votre locataire après son départ. De plus, les loyers sont plus élevés pour un meublé que pour un logement vide. Enfin, comme vous êtes amenés à fréquemment renouveler le bail, vous pouvez ajuster régulièrement le loyer pour coller à la réalité du marché. 

Se constituer un patrimoine grâce au dispositif Pinel

Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, vous devez investir dans un appartement neuf. Il peut s’agir d’un logement tout juste achevé et n’ayant pas encore été cédé ni habité ou d’un programme en VEFA. Vous pouvez également acquérir un terrain pour y faire construire un immeuble d’habitation. 

Il faut savoir que d’autres d’autres conditions sont nécessaires. Vous devez louer à titre de résidence principale et respecter des critères relatifs à :

• la localisation ; 
• la performance énergétique du bien ;
• le montant du loyer ; 
• les ressources des locataires.

Cependant, ces paramètres présentent aussi un atout. En proposant un logement neuf à un prix inférieur à celui du marché dans une zone tendue, vous êtes assurés de trouver un occupant qui s’installera pour plusieurs années. Vous économiserez les frais liés à la remise en état et la perte de revenus due à la vacance locative, même courte. 

Grâce à la réduction d’impôt, la loi Pinel permet de se constituer un patrimoine à moindre coût dans le neuf et dans des régions à forte demande. Une fois votre période d’engagement terminée, vous pouvez continuer à louer, revendre en réalisant une plus-value ou même emménager dans l’appartement. 

Pour résumer

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