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Bail commercial : la Cour de cassation renforce les obligations du bailleur sur les charges locatives (29 janvier 2026)

par | 10 Mai, 2026 | Actualités, Autres, Gestion locative

Publié le 10 mai 2026 — Gestion locative professionnelle · Actualité juridique

Bail commercial : la Cour de cassation renforce les obligations du bailleur sur les charges locatives

Le 29 janvier 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu deux arrêts publiés au Bulletin (n°24-14.982 et n°24-16.270) qui clarifient, de façon définitive, les obligations du bailleur en matière de justification des charges locatives dans un bail commercial. Ces décisions mettent fin à un contentieux récurrent et à des pratiques encore très répandues chez certains bailleurs et gestionnaires.

Le contexte : que dit la loi ?

Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014 (art. L.145-40-2 et R.145-36 du Code de commerce), tout bail commercial doit comporter :

  • Un inventaire précis et limitatif des charges récupérables sur le locataire
  • Un état récapitulatif annuel transmis au plus tard le 30 septembre de l’année suivante
  • La possibilité pour le locataire de demander les justificatifs à tout moment

Le texte était clair. La pratique, elle, l’était moins.

Le problème : la « mise à disposition » passive

De nombreux bailleurs — souvent via leurs gestionnaires ou des plateformes internes — avaient pris l’habitude de simplement rendre les factures « disponibles » : consultation sur place, accès à un extranet, envoi d’un tableau récapitulatif. La Cour d’appel de Versailles avait, dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt n°24-14.982, validé cette pratique.

La Cour de cassation a cassé cet arrêt.

Ce que dit désormais la jurisprudence

1. Un récapitulatif ne vaut pas justificatif
Les tableaux de reddition de charges établis par le bailleur ne constituent pas, en eux-mêmes, des justificatifs de charges. Ils doivent être étayés par des pièces objectives : factures, appels de charges de copropriété, contrats de prestataires, etc.

2. La mise à disposition passive est insuffisante
Dès lors que le locataire conteste les charges ou demande expressément les pièces, le bailleur doit les lui adresser activement. Il ne peut pas se contenter de les « tenir à disposition ».

3. Le risque en cas de manquement
Si le bailleur ne transmet pas les justificatifs malgré une demande formelle, sa demande de paiement peut être rejetée par le juge. Un commandement de payer visant la clause résolutoire peut être annulé sur ce fondement.

4. Le retard ne coûte pas tout… mais presque
Le second arrêt (n°24-16.270) apporte une nuance favorable au bailleur : un envoi tardif de l’état récapitulatif annuel n’entraîne pas automatiquement l’obligation de restituer les provisions déjà versées — à condition que le bailleur puisse justifier de l’existence et du montant des charges. Cette preuve peut être rapportée jusqu’en appel.

Ce qui doit changer dans votre gestion

Pratique couranteConformité post-29 jan. 2026
Envoi d’un tableau récapitulatif annuel✓ Suffisant pour l’obligation annuelle
Mise à disposition des factures en consultation sur place✗ Insuffisant en cas de contestation
Accès extranet sans envoi actif des documents✗ Insuffisant en cas de demande expresse
Transmission effective des factures sur demande✓ Conforme
Archivage structuré des justificatifs par exercice✓ Indispensable

Pourquoi confier sa gestion à un professionnel change tout

C’est précisément dans ce type de situation que confier son bien à un gestionnaire professionnel prend tout son sens. Une gestion locative sérieuse implique :

  • Un archivage rigoureux de l’ensemble des justificatifs, exercice par exercice
  • Une procédure de réponse aux contestations structurée et traçable
  • Une veille juridique active pour adapter les pratiques aux évolutions de la jurisprudence
  • La capacité à produire les pièces devant un juge si le litige va jusqu’au contentieux

En gérant seul votre local commercial, vous assumez l’intégralité de ce risque documentaire. En vous appuyant sur un professionnel, vous vous assurez que chaque demande de justificatif est traitée dans les règles — avant qu’elle ne devienne un dossier.

En résumé

La Cour de cassation du 29 janvier 2026 transforme l’obligation de reddition de charges en un devoir proactif : il ne suffit plus de mettre à disposition, il faut adresser. La rigueur documentaire est désormais un enjeu contentieux à part entière.

Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n°24-14.982

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Je vous invite à faire le point sur vos pratiques actuelles de gestion des charges. Un audit simple peut éviter un contentieux coûteux.

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Sources : Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n°24-14.982 et n°24-16.270, publiés au Bulletin — art. L.145-40-2 et R.145-36 du Code de commerce

Clause de solidarité : ce que tout colocataire doit vraiment savoir

par | 4 Mai, 2026 | Gestion locative

Un colocataire part ? La solidarité ne fonctionne pas comme on l’imagine souvent. Voici ce que dit réellement la loi — et ce que ça change concrètement pour vous.

Lecture : 3 min

La solidarité dans un bail colocatif, c’est quoi ?

Dans une colocation avec un bail unique et une clause de solidarité, chaque colocataire s’engage à payer l’intégralité du loyer — pas seulement sa part. Autrement dit, si l’un fait défaut, le bailleur peut exiger le montant total auprès de n’importe lequel des autres signataires.

C’est une protection forte pour le propriétaire. Mais elle a des règles précises, notamment lorsqu’un colocataire décide de quitter le logement.

Que se passe-t-il quand un colocataire part ?

Depuis la loi ALUR de 2014, la solidarité du colocataire sortant est encadrée dans le temps. Il reste engagé envers le bailleur :

  • jusqu’à la date de fin de son préavis, si un nouveau colocataire prend sa place ;
  • pendant 6 mois maximum après la fin du préavis, si personne ne le remplace.

⚠ Point souvent mal comprisLes 6 mois de solidarité, c’est la limite imposée au colocataire qui part — pas à ceux qui restent. Les signataires encore présents dans le logement restent solidaires à 100 % du loyer, sans aucune limite de durée.

 

Concrètement, pour une colocation à 3

Imaginons trois colocataires A, B et C sur un même bail. A décide de partir. Voici comment se répartit la solidarité :

SituationQui est solidaire ?Durée
A quitte le logement                  A reste engagé envers le bailleur6 mois max
B et C restent                B et C doivent couvrir 100 % du loyerSans limite
Impayé de loyerLe bailleur peut réclamer à B, C — ou à A pendant 6 mois       —

Si A n’est pas remplacé, B et C doivent assumer la totalité du loyer dès le départ de A — sans attendre, sans délai. La règle des 6 mois protège uniquement A vis-à-vis du bailleur.

Le rôle du garant

Les garants (ou cautions) de chaque colocataire suivent en principe la même logique que leur colocataire cautionné. La caution du colocataire sortant sera libérée en même temps que lui — au plus tard 6 mois après la fin du préavis. En revanche, les garants des colocataires restants demeurent engagés.

Bonnes pratiques pour les colocataires

Face à ces mécanismes, quelques réflexes simples évitent les mauvaises surprises :

  • Prévoir un avenant au bail lors de chaque changement de colocataire, pour formaliser l’entrée du nouveau signataire et la libération de l’ancien ;
  • Ne pas attendre pour trouver un remplaçant — chaque mois sans nouveau colocataire prolonge la solidarité de celui qui est parti ;
  • Vérifier que le contrat de bail mentionne bien une clause de solidarité explicite : sans elle, chaque colocataire ne doit que sa quote-part.

📌 À retenirLa clause de solidarité protège le propriétaire — pas les colocataires entre eux. Chaque signataire présent reste exposé à 100 % du loyer. La règle des 6 mois concerne uniquement le départ d’un colocataire vis-à-vis du bailleur.

© IMM Shop Gestion · Article à titre informatif, ne constitue pas un conseil juridique.

 

 

Passoires thermiques : le sursis à la location, une opportunité ou un risque pour les propriétaires-bailleurs ?

par | 1 Mai, 2026 | Actualités, Autres, Gestion locative

Immobilier & Réglementation

Passoires thermiques : le sursis à la location, une opportunité ou un risque pour les propriétaires-bailleurs ?

Le gouvernement vient d’annoncer un report de l’interdiction de louer les logements classés G et F. Une décision attendue par les professionnels de l’immobilier, mais qui appelle une lecture nuancée. Voici ce que tout propriétaire-bailleur doit comprendre.

Ce que l’annonce change concrètement

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au titre du DPE sont officiellement considérés comme indécents. Leur mise en location est — en théorie — interdite.

Le gouvernement vient d’annoncer un sursis assorti de conditions claires :

  • Les logements G pourront continuer à être loués sous condition de réalisation de travaux, avec un délai de 3 ans pour les maisons et 5 ans pour les appartements en copropriété.
  • Les logements F seront concernés à compter de 2028.
  • Les baux en cours et les baux reconduits tacitement sont également visés — le texte de loi doit encore être précisé sur ce point.

À la clé, une mesure d’accompagnement notable : les maisons anciennes dotées d’une passoire thermique pourront désormais bénéficier du dispositif Jeanbrun, une aide à l’investissement locatif jusqu’ici fermée à elles.

Pourquoi les professionnels s’en félicitent

En gestion locative, on le voit au quotidien : forcer des propriétaires à rénover dans des délais impossibles ne produit pas des logements rénovés. Ça produit des logements retirés du marché.

Dans un contexte de tension locative déjà critique — avec des centaines de milliers de logements G et F en location dans le parc privé — c’est la dernière chose dont les locataires ont besoin.

Ce report, s’il est bien encadré, peut permettre une transition réaliste : maintenir des logements disponibles tout en engageant progressivement les travaux nécessaires.

Ce qui reste à clarifier — et les risques à ne pas sous-estimer

Plusieurs zones d’ombre persistent :

  • La loi ne dit pas clairement si tous les logements indécents sont interdits à la location, ou uniquement les nouveaux baux. Le projet de loi doit apporter une clarification.
  • 10 % des logements concernés conservent actuellement un chauffage fossile. La révision annoncée de MaPrimeRénov’ (à partir du 1er septembre 2026) et la restriction sur le chauffage au gaz ajoutent une couche de complexité.
  • Les propriétaires souhaitant bénéficier de MaPrimeRénov’ en rénovation d’ampleur devront s’orienter vers une pompe à chaleur ou une chaudière biomasse — un investissement conséquent.
⚠️ Risque principal : que ce sursis devienne un prétexte à l’inaction. L’obligation de travaux doit être suivie d’effets. C’est là que le rôle du gestionnaire locatif est essentiel — pour piloter, suivre et documenter les engagements de travaux.

Notre conseil aux propriétaires concernés

Ne pas attendre. Le calendrier est certes assoupli, mais les démarches prennent du temps :

  • Faire réaliser un audit DPE actualisé pour connaître précisément la classe de votre bien.
  • Identifier les travaux prioritaires (isolation, chauffage) en lien avec les exigences de MaPrimeRénov’.
  • Construire un plan de financement : aides de l’État, dispositifs locaux, éco-PTZ.
  • Se faire accompagner par un professionnel de la gestion locative pour anticiper l’impact sur les baux en cours et sécuriser votre conformité.
En résumé
Le sursis annoncé est une bonne nouvelle pour le marché locatif, à condition qu’il soit utilisé à bon escient. Ce n’est pas une invitation à repousser indéfiniment les travaux — c’est une fenêtre pour agir de façon organisée et financée. Les propriétaires qui sauront en profiter renforceront la valeur de leur patrimoine et sécuriseront leurs revenus locatifs pour les années à venir.
Vous êtes propriétaire d’un logement classé F ou G ?
Notre équipe de gestion locative vous aide à évaluer votre situation, planifier vos travaux et sécuriser votre conformité réglementaire.
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Héritage bloqué : comment la nouvelle réforme va libérer les successions.

par | 5 Avr, 2026 | Autres, Gestion locative

C’est un « cauchemar » bien connu de nombreuses familles françaises : la succession qui s’éternise. Entre les désaccords familiaux et les biens immobiliers qui tombent en ruine faute de décision commune, l’indivision peut devenir un véritable piège financier et émotionnel.

Mais une lueur d’espoir pointe à l’horizon. Le 26 mars dernier, l’Assemblée nationale a adopté une proposition de loi visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes. Voici ce qu’il faut retenir de cette petite révolution juridique prévue pour début 2027.

1. Un seul héritier pourra débloquer une vente

Jusqu’ici, la règle de l’unanimité régnait en maître, permettant à un seul héritier récalcitrant de bloquer toute transaction. La nouvelle loi change la donne :

  • Vendre seul devient possible : Sous réserve d’une autorisation du tribunal judiciaire, un co-héritier pourra vendre un bien en indivision en cas d’urgence ou si cela sert l’intérêt commun.

  • Objectif : Éviter que le patrimoine immobilier ne se dégrade faute d’entretien ou de moyens pour payer les charges.

2. Le silence ne vaut plus blocage

C’est l’un des piliers de la réforme : mettre fin à l’inertie. Trop de dossiers stagnent simplement parce qu’un héritier ne répond pas aux courriers ou refuse de prendre un avocat.

  • Désormais, si un héritier reste muet ou refuse de participer à la procédure, celle-ci se poursuivra malgré tout.

  • Le silence sera réputé comme un accord, permettant ainsi au juge d’avancer et de rendre une décision qui s’imposera à tous.

3. Le juge reprend le pouvoir pour accélérer le partage

Inspirée par le droit d’Alsace-Moselle (réputé plus fluide), la réforme renforce le rôle du juge et du notaire :

  • Ventes forcées anticipées : Le juge pourra ordonner la mise aux enchères (licitation) des meubles ou des immeubles avant même la décision finale sur le partage.

  • Présence obligatoire : Le binôme juge-notaire verra son action renforcée pour réduire les « contentieux accessoires » qui polluent les tribunaux.

4. Une solution contre les « biens à l’abandon »

La loi ne s’occupe pas seulement des familles, elle aide aussi les communes. Elle facilite l’acquisition par les mairies de biens dits « sans maître » ou en état d’abandon manifeste. Cela permettra de revitaliser les centres-bourgs et de lutter contre la crise du logement en remettant ces biens sur le marché.

Ce qu’il faut retenir pour demain

Si vous êtes actuellement dans une situation de blocage, gardez un œil sur les décrets d’application prévus pour 2026, avec une entrée en vigueur globale prévue pour début 2027. Cette réforme pourrait bien être la clé pour libérer votre patrimoine et apaiser les tensions familiales.

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