La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) beaucoup d’investisseurs, même si les avantage fiscaux ont été légèrement rabotés cette année. Mais encore faut-il bien maîtriser les obligations déclaratives pour en profiter pleinement. Voici un guide complet pour réussir votre déclaration LMNP en 2025.
LMNP : pour qui et pour quels revenus ?
Le statut LMNP s’applique si :
Vous louez un ou plusieurs biens meublés,
Vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas 23 000 €ou ne représentent pas plus de 50 % de vos revenus globaux.
Si vous dépassez ces seuils, vous passez en statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel).
Les régimes d’imposition possibles
1. Le Micro-BIC
Condition : Vos recettes locatives sont inférieures à 77 700 € par an.
Avantage : Déclaration simplifiée et abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers pour frais et charges.
Idéal : Si vos charges réelles sont inférieures à 50 % des loyers.
2. Le Régime Réel Simplifié
Optionnel dès le premier euro, obligatoire au-delà de 77 700 € de recettes.
Avantage : Vous pouvez déduire l’intégralité de vos charges réelles ET pratiquer l’amortissement du bien immobilier (hors terrain) et du mobilier, ce qui réduit fortement, voire annule, l’imposition pendant plusieurs années.
Attention : Une déclaration comptable rigoureuse est nécessaire (bilan, compte de résultat, liasse fiscale).
Comment déclarer en 2025 ?
Micro-BIC : Vous déclarez vos recettes dans la case 5ND (formulaire 2042 C PRO).
Régime Réel : Vous devez remplir la liasse fiscale (formulaire 2031 + annexes) et reporter le résultat dans la 2042 C PRO.
Le dépôt de la liasse fiscale se fait en ligne via votre espace professionnel sur impots.gouv.fr.
Les nouveautés 2025
Simplification du passage au réel : Un formulaire plus simple permet d’opter pour le réel directement en ligne.
Régulation des amortissements : Le traitement de l’amortissement est précisé pour mieux encadrer l’impact fiscal (pas d’amortissement déductible sur la part financée par MaPrimeRénov’, par exemple).
Quelques astuces pour optimiser
Pensez à amortir : L’amortissement est votre meilleur allié pour réduire vos bénéfices imposables en LMNP.
Conservez toutes vos factures : Travaux, mobilier, frais de notaire… Tout peut entrer dans le calcul.
Faites appel à un expert-comptable : Surtout au réel, où la technicité est forte (et ses honoraires sont eux-mêmes déductibles !).
Anticipez votre TVA : Dans certains cas (résidences services), vous pouvez récupérer la TVA sur votre investissement.
En résumé
La déclaration LMNP peut paraître technique, mais bien gérée, elle permet de bénéficier d’une fiscalité extrêmement avantageuse. Adapter le régime fiscal à sa situation, suivre rigoureusement ses charges et amortissements : voici les clés pour maximiser la rentabilité de votre investissement locatif en 2025.
Attention à la date limite fin mai / début juin selon des numéros de départements.
Chez Weloge Gestion, nous accompagnons nos investisseurs LMNP à chaque étape, de l’acquisition à la déclaration fiscale avec notre partenaire. Contactez votre Welogeur pour en savoir plus.
La saison de la déclaration d’impôts approche, et pour les propriétaires bailleurs, il est crucial de bien comprendre comment déclarer ses revenus fonciers. Que vous louiez un bien vide ou que vous ayez plusieurs investissements locatifs, voici tout ce que vous devez savoir pour optimiser votre déclaration en 2025.
Qu’est-ce qu’un revenu foncier ?
Les revenus fonciers regroupent l’ensemble des loyers perçus issus de la location de biens immobiliers non meublés (appartements, maisons, locaux commerciaux, terrains…). Si vous louez en meublé, vos revenus relèvent d’un autre régime (BIC – Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Quel régime fiscal choisir ?
Il existe deux régimes pour déclarer vos revenus fonciers :
1. Le Micro-Foncier
Condition : Vous devez percevoir moins de 15 000 € de loyers annuels bruts.
Avantage : Une déclaration simplifiée et un abattement automatique de 30 % pour frais.
Inconvénient : Impossible de déduire vos charges réelles si elles sont élevées.
2. Le Régime Réel
Obligatoire si vos loyers dépassent 15 000 €.
Ou optionnel si vos charges déductibles sont supérieures à 30 % de vos loyers, même sous le seuil des 15 000 €.
Avantage : Vous pouvez déduire de nombreuses charges :
Intérêts d’emprunt,
Travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration,
Primes d’assurances,
Frais de gestion et d’administration,
Taxes foncières (hors enlèvement des ordures ménagères).
Bon à savoir : Le déficit foncier (charges > loyers) peut réduire votre revenu imposable jusqu’à 10 700 € par an !
Points d’attention pour 2025
MaPrimeRénov’ et Travaux : Certains travaux éligibles peuvent être subventionnés, mais il faut veiller à leur traitement fiscal pour éviter de « doubler » l’avantage.
Obligation de télédéclaration : La déclaration doit se faire en ligne via votre espace personnel sur impots.gouv.fr.
Données préremplies : Soyez attentif : vos loyers peuvent parfois apparaître dans la déclaration préremplie, mais c’est à vous de vérifier l’exactitude des montants et de compléter les charges déductibles.
Quelques conseils pratiques
Conservez tous vos justificatifs (factures, attestations, relevés bancaires) pendant 3 ans minimum.
Simulez le choix entre micro-foncier et réel pour trouver le régime le plus avantageux.
Pensez à la déclaration des travaux énergétiques pour bénéficier de crédits d’impôt ou de subventions.
Date limite de déclaration: fin mai début juin selon le département.
En résumé
Bien déclarer ses revenus fonciers, c’est limiter son impôt et maximiser la rentabilité de ses investissements locatifs. Une approche rigoureuse et une bonne connaissance des options fiscales disponibles peuvent faire toute la différence.
À noter : Chez Weloge Gestion, nous accompagnons nos clients bailleurs dans la gestion locative et dans la bonne préparation de leur déclaration de revenus fonciers. Prenez contact avec votre Welogeur pour plus d’informations.
La loi de finances 2025 autorisé les départements à augmenter les DMTO (droits de mutation à titre onéreux) au 1er avril (voir notre article précédent.)
27 département l’ont fait au 1er avril et passent de 4.5% à 5% (voir la liste ici), 8 vont le faire au 1er mai.
À partir du 1er juin 2025, le département des Deux-Sèvres appliquera une hausse temporaire des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), une composante majeure des « frais de notaire ». Le taux passera de 4,5 % à 5 %, une possibilité offerte par la loi de finances 2025, pour faire face aux tensions budgétaires. Cette augmentation ne concernera pas les primo-accédants et restera en vigueur jusqu’au 31 mars 2028.
Les Deux-Sèvres ne sont pas un cas isolé : près de 80 départements ont déjà adopté ou prévoient d’adopter cette hausse. Elle est motivée par la baisse des recettes liées aux transactions immobilières et l’augmentation des dépenses sociales. Par exemple, cette mesure permettra de compenser partiellement un manque de 4,5 millions d’euros dans le budget des Deux-Sèvres.
Certains départements, comme la Gironde ou l’Essonne, soulignent que cette hausse reste insuffisante au regard de leurs besoins financiers. D’autres, comme l’Eure, la Réunion ou l’Oise, refusent pour le moment d’augmenter la pression fiscale, privilégiant des économies internes ou la préservation du pouvoir d’achat.
Les conseils départementaux ont jusqu’au 15 avril pour délibérer. Les effets se feront sentir progressivement selon les territoires, avec des hausses effectives déjà en place dans plusieurs départements depuis le 1er avril.
Une douzaine de départements ont déclaré ne pas vouloir toucher aux DMTO à l’heure actuelle, se concentrant sur les économies au niveau de leur budget.
Depuis le 1er janvier 2025, une nouvelle réglementation s’applique à la location de logements en matière de décence énergétique. Une proposition de loi a été déposée au Sénat pour modifier les articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. Le gouvernement a engagé la procédure accélérée pour son examen. Le texte a été adopté par le Sénat après amendements.
Cette proposition vise à mieux encadrer la notion de performance énergétique minimale, en lien avec le DPE (diagnostic de performance énergétique). Un logement est réputé conforme à ce critère si l’une des conditions suivantes est remplie :
Le logement atteint le niveau requis à la signature ou au renouvellement du bail, ou dans un délai de 3 ans si le bailleur est une personne morale.
Les travaux sont techniquement impossibles, trop coûteux ou refusés (administrativement ou en AG de copropriété) et le propriétaire a fait le maximum possible.
Le logement est en copropriété avec un contrat basé sur un audit ou un plan de travaux visant l’amélioration énergétique ; conformité temporaire durant la réalisation des travaux (max. 5 ans).
Le DPE collectif prouve que le bâtiment atteint la performance minimale.
Pour les maisons individuelles ou immeubles hors copropriété, un contrat de travaux permet une conformité temporaire (max. 3 ans).
Un décret viendra préciser les modalités d’application de ces nouvelles règles.
La loi de finances pour 2025, promulguée le 14 février 2025, introduit plusieurs mesures fiscales impactant le secteur immobilier et les successions, dont certaines entreront en vigueur le 1ᵉʳ avril 2025 (hélas ce n’est pas une blague). Voici une synthèse des principaux changements :
Augmentation des droits de mutation immobilière
À compter du 1ᵉʳ avril 2025, les départements sont autorisés à augmenter de 0,5 point les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sur les transactions immobilières, portant le taux maximal de 4,5 % à 5 %. Cette mesure, applicable jusqu’au 31 mars 2028, vise à offrir aux collectivités locales des ressources supplémentaires. Toutefois, les primo-accédants, définis comme les acquéreurs d’une première résidence principale, peuvent bénéficier d’un taux réduit ou d’une exonération, sous réserve d’un engagement de résidence de cinq ans.
Exonération des dons familiaux pour l’achat d’une résidence principale
La loi instaure une exonération temporaire des droits de mutation pour les dons d’argent consentis entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Les dons, plafonnés à 100 000 € par donateur et 300 000 € par bénéficiaire, doivent être utilisés pour l’achat ou la construction d’une résidence principale, ou pour des travaux de rénovation énergétique. Le bénéficiaire s’engage à conserver le bien pendant au moins cinq ans.
Évolution de la fiscalité des locations meublées non professionnelles
Dès le 1ᵉʳ avril 2025, les plus-values réalisées lors de la revente d’un bien en location meublée non professionnelle (LMNP) seront calculées en réintégrant les amortissements précédemment déduits. Cette mesure exclut les résidences étudiantes, seniors et pour personnes handicapées. Les exonérations d’impôt sur les plus-values après 22 ans de détention et de cotisations sociales après 30 ans restent en vigueur.
Prorogation du dispositif « Loc’Avantages »
Initialement supprimé fin 2024, le dispositif « Loc’Avantages » est reconduit jusqu’en 2027. Il offre aux bailleurs louant leur logement à des loyers inférieurs au marché, à des locataires modestes, une réduction d’impôt, sous réserve de signer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah).
Ces mesures reflètent la volonté du législateur d’adapter la fiscalité immobilière et successorale aux réalités économiques actuelles, tout en encourageant l’accès à la propriété et la transmission du patrimoine familial.
