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RARE A LA VENTE
Ce bien avec beaucoup de charme d’une superficie de 80 m2 situé au 1er et dernier étage, est composé d’un grand espace de vie avec une belle hauteur sous plafond une cuisine ouverte et une cheminée, trois chambres avec placards intégrés dont avec une deuxième cheminée, et d’une salle de douche à l’italienne doubles vasques ainsi que des toilettes séparés.
Pour compléter les atouts de ce bien, vous aurez la possibilité d’aménager un espace supplémentaires de 70m² dans les combles pour faire une suite parentale supplémentaire, un bureau ou un espace de jeu…
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Votre consultant Weloge, vous propose à la vente en exclusivité, un appartement d’environ 85 m² avec un extérieur.
Dans cet appartement vous avez un hall d’entrée desservant une chambre sans fenêtre qui peut servir de dressing ou bureau.
Vous montez quelques marches, vous avez accès à une grande chambre avec son grand placard intégré, et une salle de bain avec WC.
Vous montez quelques marches, vous avez accès à une cuisine équipée ainsi qu’un grand salon avec une belle hauteur sous plafond avec une vue sur les toits d’Auriol.
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Pour compléter ce bien, vous êtes à 2 pas du centre d’Auriol et de toutes ses commodités.
Pour plus d’informations, je vous invite à me contacter au 07.54.37.67.17 Wendy BIBOLINI
«Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :www.georisques.gouv.fr».
En tant que propriétaire d’un appartement ou d’une maison louée vide (non meublée), la déclaration des loyers perçus est une étape cruciale de votre déclaration de revenus. Ces loyers sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers . Le choix (ou l’application automatique) du régime d’imposition peut avoir un impact significatif sur votre impôt final.
Nous allons décortiquer les deux principaux régimes fiscaux pour les locations nues — le micro-foncier et le régime réel — et faire le point sur la déductibilité spécifique des frais d’administration et de gestion, notamment les frais d’agence.
1. Comprendre les Régimes d’Imposition des Revenus Fonciers
L’imposition de vos revenus fonciers dépend principalement du montant annuel brut de ces revenus (charges non comprises).
A. Le Régime Micro-foncier (Revenus < 15 000 €)
Si vos revenus fonciers annuels ne dépassent pas 15 000 €, vous êtes automatiquement soumis au régime micro-foncier.
Ce régime est loué pour sa simplicité administrative. Vous devez déclarer le montant brut de vos revenus fonciers (loyers encaissés, dépenses incombant normalement au propriétaire mais mises à la charge du locataire, subventions et indemnités perçues). L’administration fiscale applique ensuite un abattement forfaitaire de 30 %. Vous êtes donc imposé sur seulement 70 % de vos revenus locatifs.
L’inconvénient majeur du micro-foncier est qu’il est impossible de déduire vos travaux et charges réels. L’abattement de 30 % est réputé couvrir toutes vos dépenses.
B. Le Régime Réel (Revenus > 15 000 € ou option)
Si vos revenus fonciers dépassent 15 000 € (charges non comprises), le régime réel s’applique obligatoirement.
Même si vos revenus sont inférieurs à 15 000 €, vous pouvez choisir d’opter pour le régime réel. Si vous faites ce choix, il est important de noter que cette option est irrévocable pendant trois ans.
Le régime réel est souvent plus avantageux si vos charges réelles sont supérieures à l’abattement forfaitaire de 30 %. Il vous permet de déclarer votre revenu foncier net, calculé en soustrayant toutes vos charges déductibles de votre revenu foncier brut.
Les avantages du déficit foncier
Si la déduction de vos charges aboutit à un résultat négatif, vous constatez un déficit foncier.
• La part du déficit (résultant des dépenses autres que les intérêts d’emprunt) est déductible de votre revenu global dans la limite de 10 700 €.
• Cette limite peut être portée à 21 400 € pour les dépenses de travaux de rénovation énergétique spécifiques visant à améliorer la performance énergétique d’un bien (classe E, F ou G vers A, B, C ou D), pour les dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.
• La part du déficit qui dépasse 10 700 € et celle liée aux intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
2. Les Frais Déductibles au Régime Réel
Pour être déductibles, les dépenses doivent être engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu et doivent être justifiées. Les principales charges déductibles (liste non exhaustive) incluent :
• Les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration du bien. Les frais liés au crédit immobilier, tels que les frais de dossier, les commissions bancaires, les frais de caution et les primes d’assurance emprunteur (assurance-vie ou assurance-décès liée au prêt), sont également déductibles.
• Les frais de réparation et d’entretien.
• Les travaux d’amélioration (par exemple, la rénovation énergétique).
• Les provisions pour charges de copropriété.
• Les primes d’assurances (habitation, loyers impayés, etc.).
• Certains impôts incombant au propriétaire, comme la taxe foncière ou la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Attention : Les travaux de construction, d’agrandissement ou de transformation ne sont pas déductibles.
3. Zoom sur la Déduction des Frais d’Administration et de Gestion
Les frais d’administration et de gestion sont des dépenses engagées pour la gestion courante du bien loué. Ces frais sont déductibles dans le cadre du régime réel d’imposition.
L’article 31 du Code Général des Impôts distingue quatre types de frais d’administration et de gestion :
A. Rémunérations, honoraires et commissions versés à un tiers
Ces frais sont déductibles pour leur montant réel. Ils incluent notamment :
• Les frais d’agence pour la gestion locative : Les commissions versées à une agence de location pour la recherche de locataires, la rédaction des contrats de location, la gestion courante (appels de loyers, révision annuelle, gestion des travaux, etc.) et la gestion de la copropriété sont pleinement déductibles. Ils concourent à l’acquisition et à la conservation des revenus.
• Les rémunérations versées à des gérants d’immeubles ou administrateurs de biens.
• Les honoraires versés à un expert-comptable pour la tenue de la comptabilité ou la rédaction des déclarations fiscales.
• Les cotisations versées aux chambres syndicales de propriétaires qui fournissent des prestations individualisées d’aide à la gestion.
B. Frais de Procédure
Les frais de procédure (honoraires d’avocat, de notaire, d’huissier, ou d’expert) engagés pour régler des différends avec un locataire (loyers impayés, non-observation du contrat) ou un entrepreneur sont également déductibles pour leur montant réel.
C. Rémunération des gardes et concierges
Leurs rémunérations sont déductibles pour leur montant réel lorsqu’elles incombent au propriétaire.
D. Autres Frais de Gestion (Forfait de 20 €)
Les autres frais de gestion non couverts par les catégories ci-dessus (frais de correspondance, de déplacement, de téléphone, achat de petit matériel de bureau/informatique, frais de promotion/publicité) sont déductibles pour un montant forfaitaire fixé à 20 € par local. Ce montant est forfaitaire, même si vos dépenses réelles sont supérieures.
🚨 La distinction cruciale : Frais d’acquisition
Il est essentiel de distinguer les frais de gestion locative des frais d’agence liés à l’acquisition du bien (honoraires pour l’intermédiation entre acheteur et vendeur). Ces derniers ne sont pas déductibles de vos revenus fonciers dans le cadre de la location nue.
Toutefois, les frais d’acquisition peuvent être intégrés au prix d’achat du bien pour le calcul de la plus-value immobilière en cas de revente, afin de diminuer l’imposition future.
4. Comment déclarer ces frais ?
La déclaration des revenus fonciers se fait en même temps que votre déclaration d’impôt sur le revenu.
• Régime Micro-foncier : Vous indiquez le montant brut sans abattement de vos revenus fonciers sur le formulaire n°2042 (Déclaration de revenus en ligne). L’abattement de 30 % est appliqué automatiquement.
• Régime Réel : Vous devez remplir le formulaire annexe n°2044 (Déclaration des revenus fonciers).
◦ Les frais d’administration et de gestion (y compris les frais d’agence pour la gestion locative) sont à reporter sur la ligne 221 du formulaire 2044.
◦ Les intérêts d’emprunt sont à déduire sur la ligne 250 du formulaire 2044.
◦ Le forfait de 20 € (pour les autres frais de gestion) doit être porté à la ligne 222.
Il est rappelé que la déclaration par internet est obligatoire si votre résidence principale est équipée d’un accès internet et que vous êtes en mesure de déclarer en ligne.
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Conseil de l’Expert :
Le choix entre le micro-foncier et le régime réel nécessite de réaliser des simulations pour comparer les deux options et déterminer laquelle est la plus avantageuse selon vos charges réelles. Des simulateurs sont disponibles en ligne, notamment sur le site officiel impots.gouv.fr. Si la complexité de la déclaration réelle vous inquiète, un expert-comptable peut vous aider à naviguer dans le système fiscal, à maximiser vos déductions et à assurer la conformité de votre déclaration .
La gestion locative professionnelle (GLP) s’impose de plus en plus comme la réponse stratégique aux propriétaires bailleurs cherchant à sécuriser leur patrimoine et à optimiser leurs revenus. Ce service va au-delà de la simple collecte de loyers, offrant une prise en charge complète, particulièrement pertinente dans un contexte de réglementation accrue et de risques d’impayés.
La GLP : L’Alternative Légale au Blocage Airbnb
De nombreux propriétaires se retrouvent démunis et désemparés lorsque leur logement est bloqué par les nouvelles règles Airbnb. Ces blocages peuvent provenir de la limitation du nombre de nuitées par la mairie, du refus d’autorisation de location saisonnière, ou encore du risque d’amende.
Face à ces contraintes qui laissent souvent un bien vide qui coûte chaque mois, la gestion locative professionnelle est présentée comme une alternative légale, rentable et durable. Elle permet de transformer un blocage réglementaire en opportunité rentable et serein.
L’approche conseillée est souvent de se tourner vers la location en meublé longue durée (ou bail mobilité, ou étudiant). En déléguant, les propriétaires retrouvent la sérénité et s’assurent des revenus réguliers.
Pourquoi déléguer sa gestion ?
Le recours à un professionnel est une tendance forte parmi les bailleurs français. Les sources indiquent que 44 % des bailleurs français choisissent de mandater des agences immobilières pour leur gestion locative.
Les principales motivations pour cette délégation sont multiples :
• L’augmentation de la rentabilité grâce à une réduction des périodes de vacances locatives.
• La simplification de la gestion locative courante et l’évitement des démarches et paperasses.
• La recherche d’une sélection de locataires efficace et professionnelle.
De manière générale, le service vise l’optimisation de la rentabilité tout en assurant un gain de temps considérable. Certaines agences modernes proposent une mise en location 3 fois plus rapide que la moyenne (par exemple, 14 jours en moyenne pour l’entrée du locataire), avec des frais de gestion parfois compétitifs.
Les Étapes Clés de la Gestion Locative Réussie
La GLP couvre l’intégralité du cycle de vie du bien en location, offrant un accompagnement 360° :
1. Préparation du projet et estimation
Le succès du projet locatif dépend de la préparation en amont. Le gestionnaire assiste le propriétaire pour :
• Fixer le loyer idéal avec un expert afin de louer au meilleur prix tout en évitant la vacance.
• Assurer un choix fiscal optimal (statut juridique et mode de location) pour maximiser la rentabilité locative.
• S’assurer de la conformité du bien (réalisation des diagnostics obligatoires tels que le DPE).
2. Recherche et Sélection du Locataire (Étape Décisive)
La recherche d’un locataire est considérée comme le facteur qui va déterminer si le projet locatif sera une réussite ou un échec. Les professionnels se chargent de :
• Rédiger une annonce percutante avec des photos de qualité et une visite virtuelle immersive à 360° pour maximiser la visibilité sur toutes les plateformes.
• L’analyse des dossiers locataires (solvabilité, garants, projet de vie) et, surtout, la vérification de la véracité des documents pour détecter les faux.
3. Formalités Juridiques et Sécurisation
La rigueur légale est essentielle pour protéger le bien. Le gestionnaire s’occupe :
• De la rédaction d’un bail de location solide et légal, incluant les clauses optimales pour le projet.
• De la réalisation d’un état des lieux pointu et détaillé (inventaire du mobilier, état de l’immobilier, avec photos), étape fondamentale pour se protéger des dégradations potentielles.
Le service inclut de manière cruciale la Garantie des Loyers Impayés (GLI), qui sécurise les revenus et indemnise dès le premier mois d’impayé.
4. Suivi Continu et Gestion de la Relation Locataire
La gestion locative ne s’arrête pas à la signature du bail. Elle inclut :
• La gestion des réparations et entretiens (connaissance accrue des responsabilités du locataire et du bailleur).
• La gestion de la relation locataire et l’assurance d’une disponibilité permanente pour une location saine et pérenne.
En résumé, la délégation de la gestion locative permet au propriétaire de prendre soin de son bien et d’optimiser sa rentabilité locative en s’appuyant sur l’expertise et les outils des professionnels.
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