En tant que propriétaire d’un appartement ou d’une maison louée vide (non meublée), la déclaration des loyers perçus est une étape cruciale de votre déclaration de revenus. Ces loyers sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers . Le choix (ou l’application automatique) du régime d’imposition peut avoir un impact significatif sur votre impôt final.
Nous allons décortiquer les deux principaux régimes fiscaux pour les locations nues — le micro-foncier et le régime réel — et faire le point sur la déductibilité spécifique des frais d’administration et de gestion, notamment les frais d’agence.
1. Comprendre les Régimes d’Imposition des Revenus Fonciers
L’imposition de vos revenus fonciers dépend principalement du montant annuel brut de ces revenus (charges non comprises).
A. Le Régime Micro-foncier (Revenus < 15 000 €)
Si vos revenus fonciers annuels ne dépassent pas 15 000 €, vous êtes automatiquement soumis au régime micro-foncier.
Ce régime est loué pour sa simplicité administrative. Vous devez déclarer le montant brut de vos revenus fonciers (loyers encaissés, dépenses incombant normalement au propriétaire mais mises à la charge du locataire, subventions et indemnités perçues). L’administration fiscale applique ensuite un abattement forfaitaire de 30 %. Vous êtes donc imposé sur seulement 70 % de vos revenus locatifs.
L’inconvénient majeur du micro-foncier est qu’il est impossible de déduire vos travaux et charges réels. L’abattement de 30 % est réputé couvrir toutes vos dépenses.
B. Le Régime Réel (Revenus > 15 000 € ou option)
Si vos revenus fonciers dépassent 15 000 € (charges non comprises), le régime réel s’applique obligatoirement.
Même si vos revenus sont inférieurs à 15 000 €, vous pouvez choisir d’opter pour le régime réel. Si vous faites ce choix, il est important de noter que cette option est irrévocable pendant trois ans.
Le régime réel est souvent plus avantageux si vos charges réelles sont supérieures à l’abattement forfaitaire de 30 %. Il vous permet de déclarer votre revenu foncier net, calculé en soustrayant toutes vos charges déductibles de votre revenu foncier brut.
Les avantages du déficit foncier
Si la déduction de vos charges aboutit à un résultat négatif, vous constatez un déficit foncier.
• La part du déficit (résultant des dépenses autres que les intérêts d’emprunt) est déductible de votre revenu global dans la limite de 10 700 €.
• Cette limite peut être portée à 21 400 € pour les dépenses de travaux de rénovation énergétique spécifiques visant à améliorer la performance énergétique d’un bien (classe E, F ou G vers A, B, C ou D), pour les dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.
• La part du déficit qui dépasse 10 700 € et celle liée aux intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
2. Les Frais Déductibles au Régime Réel
Pour être déductibles, les dépenses doivent être engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu et doivent être justifiées. Les principales charges déductibles (liste non exhaustive) incluent :
• Les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration du bien. Les frais liés au crédit immobilier, tels que les frais de dossier, les commissions bancaires, les frais de caution et les primes d’assurance emprunteur (assurance-vie ou assurance-décès liée au prêt), sont également déductibles.
• Les frais de réparation et d’entretien.
• Les travaux d’amélioration (par exemple, la rénovation énergétique).
• Les provisions pour charges de copropriété.
• Les primes d’assurances (habitation, loyers impayés, etc.).
• Certains impôts incombant au propriétaire, comme la taxe foncière ou la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Attention : Les travaux de construction, d’agrandissement ou de transformation ne sont pas déductibles.
3. Zoom sur la Déduction des Frais d’Administration et de Gestion
Les frais d’administration et de gestion sont des dépenses engagées pour la gestion courante du bien loué. Ces frais sont déductibles dans le cadre du régime réel d’imposition.
L’article 31 du Code Général des Impôts distingue quatre types de frais d’administration et de gestion :
A. Rémunérations, honoraires et commissions versés à un tiers
Ces frais sont déductibles pour leur montant réel. Ils incluent notamment :
• Les frais d’agence pour la gestion locative : Les commissions versées à une agence de location pour la recherche de locataires, la rédaction des contrats de location, la gestion courante (appels de loyers, révision annuelle, gestion des travaux, etc.) et la gestion de la copropriété sont pleinement déductibles. Ils concourent à l’acquisition et à la conservation des revenus.
• Les rémunérations versées à des gérants d’immeubles ou administrateurs de biens.
• Les honoraires versés à un expert-comptable pour la tenue de la comptabilité ou la rédaction des déclarations fiscales.
• Les cotisations versées aux chambres syndicales de propriétaires qui fournissent des prestations individualisées d’aide à la gestion.
B. Frais de Procédure
Les frais de procédure (honoraires d’avocat, de notaire, d’huissier, ou d’expert) engagés pour régler des différends avec un locataire (loyers impayés, non-observation du contrat) ou un entrepreneur sont également déductibles pour leur montant réel.
C. Rémunération des gardes et concierges
Leurs rémunérations sont déductibles pour leur montant réel lorsqu’elles incombent au propriétaire.
D. Autres Frais de Gestion (Forfait de 20 €)
Les autres frais de gestion non couverts par les catégories ci-dessus (frais de correspondance, de déplacement, de téléphone, achat de petit matériel de bureau/informatique, frais de promotion/publicité) sont déductibles pour un montant forfaitaire fixé à 20 € par local. Ce montant est forfaitaire, même si vos dépenses réelles sont supérieures.
🚨 La distinction cruciale : Frais d’acquisition
Il est essentiel de distinguer les frais de gestion locative des frais d’agence liés à l’acquisition du bien (honoraires pour l’intermédiation entre acheteur et vendeur). Ces derniers ne sont pas déductibles de vos revenus fonciers dans le cadre de la location nue.
Toutefois, les frais d’acquisition peuvent être intégrés au prix d’achat du bien pour le calcul de la plus-value immobilière en cas de revente, afin de diminuer l’imposition future.
4. Comment déclarer ces frais ?
La déclaration des revenus fonciers se fait en même temps que votre déclaration d’impôt sur le revenu.
• Régime Micro-foncier : Vous indiquez le montant brut sans abattement de vos revenus fonciers sur le formulaire n°2042 (Déclaration de revenus en ligne). L’abattement de 30 % est appliqué automatiquement.
• Régime Réel : Vous devez remplir le formulaire annexe n°2044 (Déclaration des revenus fonciers).
◦ Les frais d’administration et de gestion (y compris les frais d’agence pour la gestion locative) sont à reporter sur la ligne 221 du formulaire 2044.
◦ Les intérêts d’emprunt sont à déduire sur la ligne 250 du formulaire 2044.
◦ Le forfait de 20 € (pour les autres frais de gestion) doit être porté à la ligne 222.
Il est rappelé que la déclaration par internet est obligatoire si votre résidence principale est équipée d’un accès internet et que vous êtes en mesure de déclarer en ligne.
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Conseil de l’Expert :
Le choix entre le micro-foncier et le régime réel nécessite de réaliser des simulations pour comparer les deux options et déterminer laquelle est la plus avantageuse selon vos charges réelles. Des simulateurs sont disponibles en ligne, notamment sur le site officiel impots.gouv.fr. Si la complexité de la déclaration réelle vous inquiète, un expert-comptable peut vous aider à naviguer dans le système fiscal, à maximiser vos déductions et à assurer la conformité de votre déclaration .
La gestion locative professionnelle (GLP) s’impose de plus en plus comme la réponse stratégique aux propriétaires bailleurs cherchant à sécuriser leur patrimoine et à optimiser leurs revenus. Ce service va au-delà de la simple collecte de loyers, offrant une prise en charge complète, particulièrement pertinente dans un contexte de réglementation accrue et de risques d’impayés.
La GLP : L’Alternative Légale au Blocage Airbnb
De nombreux propriétaires se retrouvent démunis et désemparés lorsque leur logement est bloqué par les nouvelles règles Airbnb. Ces blocages peuvent provenir de la limitation du nombre de nuitées par la mairie, du refus d’autorisation de location saisonnière, ou encore du risque d’amende.
Face à ces contraintes qui laissent souvent un bien vide qui coûte chaque mois, la gestion locative professionnelle est présentée comme une alternative légale, rentable et durable. Elle permet de transformer un blocage réglementaire en opportunité rentable et serein.
L’approche conseillée est souvent de se tourner vers la location en meublé longue durée (ou bail mobilité, ou étudiant). En déléguant, les propriétaires retrouvent la sérénité et s’assurent des revenus réguliers.
Pourquoi déléguer sa gestion ?
Le recours à un professionnel est une tendance forte parmi les bailleurs français. Les sources indiquent que 44 % des bailleurs français choisissent de mandater des agences immobilières pour leur gestion locative.
Les principales motivations pour cette délégation sont multiples :
• L’augmentation de la rentabilité grâce à une réduction des périodes de vacances locatives.
• La simplification de la gestion locative courante et l’évitement des démarches et paperasses.
• La recherche d’une sélection de locataires efficace et professionnelle.
De manière générale, le service vise l’optimisation de la rentabilité tout en assurant un gain de temps considérable. Certaines agences modernes proposent une mise en location 3 fois plus rapide que la moyenne (par exemple, 14 jours en moyenne pour l’entrée du locataire), avec des frais de gestion parfois compétitifs.
Les Étapes Clés de la Gestion Locative Réussie
La GLP couvre l’intégralité du cycle de vie du bien en location, offrant un accompagnement 360° :
1. Préparation du projet et estimation
Le succès du projet locatif dépend de la préparation en amont. Le gestionnaire assiste le propriétaire pour :
• Fixer le loyer idéal avec un expert afin de louer au meilleur prix tout en évitant la vacance.
• Assurer un choix fiscal optimal (statut juridique et mode de location) pour maximiser la rentabilité locative.
• S’assurer de la conformité du bien (réalisation des diagnostics obligatoires tels que le DPE).
2. Recherche et Sélection du Locataire (Étape Décisive)
La recherche d’un locataire est considérée comme le facteur qui va déterminer si le projet locatif sera une réussite ou un échec. Les professionnels se chargent de :
• Rédiger une annonce percutante avec des photos de qualité et une visite virtuelle immersive à 360° pour maximiser la visibilité sur toutes les plateformes.
• L’analyse des dossiers locataires (solvabilité, garants, projet de vie) et, surtout, la vérification de la véracité des documents pour détecter les faux.
3. Formalités Juridiques et Sécurisation
La rigueur légale est essentielle pour protéger le bien. Le gestionnaire s’occupe :
• De la rédaction d’un bail de location solide et légal, incluant les clauses optimales pour le projet.
• De la réalisation d’un état des lieux pointu et détaillé (inventaire du mobilier, état de l’immobilier, avec photos), étape fondamentale pour se protéger des dégradations potentielles.
Le service inclut de manière cruciale la Garantie des Loyers Impayés (GLI), qui sécurise les revenus et indemnise dès le premier mois d’impayé.
4. Suivi Continu et Gestion de la Relation Locataire
La gestion locative ne s’arrête pas à la signature du bail. Elle inclut :
• La gestion des réparations et entretiens (connaissance accrue des responsabilités du locataire et du bailleur).
• La gestion de la relation locataire et l’assurance d’une disponibilité permanente pour une location saine et pérenne.
En résumé, la délégation de la gestion locative permet au propriétaire de prendre soin de son bien et d’optimiser sa rentabilité locative en s’appuyant sur l’expertise et les outils des professionnels.
Publié le 15 août 2025, un décret marque un tournant majeur pour la sécurité des immeubles collectifs
Face à la recrudescence des effondrements d’immeubles liés à l’habitat dégradé – en particulier dans certains centres urbains anciens comme Marseille ou Lille – l’État français a publié un décret officiel instaurant un diagnostic structurel obligatoire pour les immeubles collectifs.
Ce nouveau “diagnostic structurel des immeubles collectifs”, désormais encadré réglementairement, constitue un outil supplémentaire pour détecter en amont les situations à risque et éviter des drames humains et matériels.
📌 En quoi consiste ce diagnostic structurel ?
Ce diagnostic vise à évaluer l’état général de la structure d’un immeuble, notamment :
•la solidité des fondations et murs porteurs,
•les signes de dégradation avancée (fissures, infiltrations, affaissements…),
•la stabilité générale du bâtiment dans le temps.
Il devra être réalisé par des professionnels qualifiés (ingénieurs structure, bureaux d’études spécialisés) selon des modalités définies par le décret, avec une périodicité et un périmètre précisés par les autorités.
👥 Quels immeubles sont concernés ?
Le décret s’applique en priorité :
•aux immeubles anciens construits avant une certaine date (à préciser dans le décret d’application),
•aux bâtiments présentant des signes d’insalubrité ou de vétusté,
•aux copropriétés dites “fragiles” ou en procédure d’insalubrité ou de péril.
Les collectivités territoriales et les préfectures pourront également imposer ce diagnostic dans certaines zones à risque ou dans le cadre d’opérations de renouvellement urbain.
🧱 Un outil préventif, au cœur de la politique de lutte contre l’habitat indigne
Ce diagnostic structurel s’inscrit dans un arsenal plus large de dispositifs visant à lutter contre l’habitat dégradé, notamment :
•le permis de louer,
•les aides à la rénovation énergétique (MaPrimeRénov’),
•les mesures de police du maire ou du préfet en cas de péril.
C’est également une réponse concrète aux attentes des élus locaux, des copropriétaires, des bailleurs et des habitants.
📢 Quel impact pour les propriétaires et les professionnels de l’immobilier ?
Pour les propriétaires, ce décret implique :
•une nouvelle obligation de contrôle, à anticiper dans les budgets,
•des travaux potentiels à prévoir en cas de diagnostic défavorable.
Pour les professionnels de la gestion locative et de la transaction (agents immobiliers, syndics, administrateurs de biens), cela crée :
•une nouvelle donnée à intégrer dans les diagnostics techniques obligatoires (DTA),
•une vigilance accrue sur les biens en gestion ou à la vente.
✅ Une avancée attendue
Didier Bertrand, Président FNAIM Région Sud, a salué la publication de ce décret comme un levier essentiel de prévention :
“Ce nouveau diagnostic permettra de sauver des vies, mais aussi de responsabiliser tous les acteurs de la chaîne immobilière. Mieux vaut prévenir qu’attendre l’effondrement.”
📅 Et maintenant ?
Le décret est publié au Journal Officiel depuis le 15 août 2025. Les décrets d’application précisant :
Depuis le 1er juillet 2025, la législation évolue en faveur des propriétaires bailleurs : une procédure simplifiée de saisie sur salaire est désormais possible en cas de loyers impayés, sans passer par un jugement classique, sous certaines conditions.
Ce que dit la loi
La mesure, introduite dans le cadre de la loi Justice & Logement 2025, permet aux bailleurs d’engager plus rapidement une saisie sur rémunération lorsque :
•Le bail est régi par la loi du 6 juillet 1989 (location vide ou meublée principale),
•Un commandement de payer a été délivré par huissier depuis plus d’un mois,
•Le locataire ne s’est pas acquitté de sa dette malgré cette mise en demeure.
👉 Le bailleur peut alors saisir directement le tribunal d’instance pour demander la saisie sur salaire, sans attendre une expulsion complète ou une longue procédure judiciaire.
Une avancée pour les gestionnaires locatifs
Pour les professionnels de la gestion locative, cette réforme représente un levier de protection des revenus des propriétaires.
Elle permet :
•De réduire les délais de traitement des dossiers d’impayés,
•D’éviter les procédures longues et coûteuses (assignation, jugement, expulsion),
•D’agir de manière ciblée et progressive, avec un effet dissuasif clair.
Ce qu’il faut retenir
•✅ Une saisie sur salaire est désormais possible sans décision judiciaire de fond, sous conditions.
•✅ Cette procédure n’est pas automatique : elle reste encadrée et nécessite l’intervention d’un huissier et l’accord du juge.
•❌ Elle ne s’applique pas aux situations informelles ou aux baux hors résidence principale.
Pourquoi c’est une bonne nouvelle pour les bailleurs ?
Parce que les impayés de loyers sont la première source d’inquiétude des propriétaires, cette réforme renforce leur confiance dans l’investissement locatif.
Elle s’inscrit dans une dynamique de sécurisation des revenus locatifs et de responsabilisation des locataires.
Et concrètement, que faire en cas d’impayé ?
1.Relancer le locataire dès le 1er retard, par écrit.
2.Faire délivrer un commandement de payer par huissier.
3.Attendre 1 mois sans paiement.
4.Saisir le tribunal d’instance avec l’aide de votre administrateur de biens ou gestionnaire.
📝Chez Weloge Gestion, nous accompagnons les propriétaires pas à pas dans ces démarches : de la première relance à la mise en œuvre de la procédure judiciaire si nécessaire. Notre objectif : vous sécuriser et préserver vos revenus locatifs.
Ces derniers mois, MaPrimeRénov’ a subi les conséquences de fraudes : démarchages abusifs, travaux bâclés, entreprises fictives… jusqu’à plus d’un milliard d’euros identifiés en fraude. Nous en avons parlé précédemment, la plateforme a été fermée brutalement le 23 juin.
En réponse, le gouvernement reprend la main sur le dispositif, avec :
•Contrôles renforcés
•Agrément obligatoire des entreprises
•Versement conditionné à l’avancement des travaux
•Plateforme unique pour centraliser les demandes
Au total ce sera 13.000 dossiers qui seront financés jusqu’à fin 2025.
L’objectif : réinstaurer la confiance, sécuriser les ménages et recentrer l’aide sur les projets authentiques de rénovation énergétique.
✅ Critères de prise en charge (2025)
Conditions de revenus
Le montant de l’aide dépend des revenus fiscaux de référence du ménage (revenus de 2024 pour une demande en 2025), et se classe selon 4 catégories : très modestes, modestes, intermédiaires, supérieurs.
Parcours simple : Parcours par geste
•Pas d’obligation de fournir un DPE jusqu’au 31 décembre 2025 (hors Outre‑mer)
•Éligible à un ou plusieurs gestes de rénovation (ex. isolation, chauffage, ventilation) — mais les foyers “supérieurs” sont exclus de certains travaux monogestes (comme l’installation de panneaux solaires)
Parcours global : Rénovation d’ampleur
•Travaux devant gagner au moins 2 classes énergétiques (ex. F à D)
•Nécessité de réaliser au moins deux gestes d’isolation (toit, murs, fenêtres, sols)
•Plus de chauffage au fioul ou charbon ; les fossiles sont interdits désormais
Professionnels et procédures
•Travaux obligatoirement réalisés par un professionnel RGE (Reconnu Garant de l’Environnement)
•Devis précis, avec visite préalable mentionnée sur le devis et la facture
•Demande de subvention déposée avant le démarrage des travaux via le portail MaPrimeRénov’
Accompagnement : Mon Accompagnateur Rénov’
•Obligatoire pour les rénovations d’ampleur
•Coût pris en charge selon les revenus (jusqu’à 100 % pour très modestes, et plafonné à 2 000 € TTC)
Plafonds et taux d’aide (depuis 1ᵉʳ janvier 2025)
•Très modestes : prise en charge 100 % des coûts éligibles
•Modestes : prise en charge jusqu’à 80 %
•Intermédiaires : prise en charge de 50 %
•Supérieurs : prise en charge de 20 % à 30 % selon gain énergétique et type de travaux
Pour la rénovation d’ampleur :
•Ménages très modestes : jusqu’à 90 % d’aide, sur un plafond de travaux de 70 000 € HT
•Ménages modestes/modérés/intermédiaires : aide modulée selon le gain énergétique, avec plafonds à 40 000‑70 000 € (HT) et taux allant de 20 % à 60 % selon les cas
Lorsqu’on met un bien en location, la crainte des impayés ou des dégradations est légitime. Deux options s’offrent alors pour se protéger : la garantie Visale ou une GLI (Garantie des Loyers Impayés). Ces deux dispositifs ne répondent pas aux mêmes besoins ni aux mêmes profils. Weloge vous propose un comparatif pour y voir plus clair.
Critère
Garantie Visale
GLI (SwissLife via Weloge)
Type de garantie
Caution gratuite (Action Logement)
Assurance privée (SwissLife)
À qui s’adresse
Locataires (jeunes, précaires, CDD…)
Propriétaires bailleurs (locataire solvable)
Coût
Gratuit
2,40 % TTC du quittancement mensuel
Impayés de loyers
✅ Jusqu’à 36 mois
✅ Jusqu’à 61 000 € par sinistre
Dégradations locatives
✅ maximum 2 mois de loyer par sinistre hors mobilier
✅ Jusqu’à 7 700 € par sinistre
Frais juridiques
✅ Pris en charge par Action logement pendant 36 mois
✅ Jusqu’à 4 000 € par sinistre
Franchise
Aucune
Équivalente au dépôt de garantie (min. 1 mois HC)
Seuil d’intervention
N/A
400 €
Souscription
Par le locataire (sur visale.fr)
Par le propriétaire via Weloge
Conditions de bail
Bail résidence principale uniquement
Bail résidence principale sous mandat Weloge
🏁 Conclusion : quelle garantie pour quel profil ?
Visale est idéale pour les locataires n’ayant pas de garant, jeunes ou en début de carrière. Elle facilite l’accès au logement.
La GLI est plus complète, plus protectrice pour le propriétaire, surtout en cas de dégradations ou de procédure judiciaire.
💡 Chez Weloge Gestion, nous privilégions la GLI pour offrir à nos clients propriétaires une sécurité maximale, gérée de A à Z par nos équipes mais nous acceptons les dossiers Visale.
