A l’ère de l’investissement, de nombreuses personnes sont à la recherche de biens immobiliers en mauvais état, ou encore abandonnéspour les rénover. Mais pour quoi faire ?
Là est la question !
Un achat immobilier vient après un long moment de réflexion, d’autant plus pour un investissement. Si cela ne vous parle pas, il s’agit d’acheter un bien pas cher, faire des travaux et le rénover totalement à son goût. Généralement l’objectif final est de faire une plus value.
On a trouvé de nombreux avantages à cette pratique.
Un prix réduit à l’achat
En effet, le fait de se procurer un bien qui nécessite des travaux, permet de faire des économies sur le prix à l’achat. On retrouve un grand nombre de biens immobiliers entre 40 000 et 150 000 euros, qui peuvent être refaits à neuf pour quelques centaines de milliers d’euros. Il faut prendre en compte que si le bien avait été refait avant d’être mis a la vente, le prix aurait pu être multiplié par 3 ou 4, voire plus.
Un personnalisation totale
En y mettant le prix, vous allez pouvoir faire de cette ruine, votre palace. Le fait d’acheter un bien à rénover n’est pas anodin. Souvent, des acquéreurs prennent place dans leur nouvelle maison et se voient faire beaucoup de travaux malgré un prix de leur investissement très élevé à la base.
On peut voir que les pièces ou les matériaux utilisés dans une maison ou un appartement ne sont pas forcément du goût de tout le monde. Afin d’économiser, il est intéressant de partir d’une base vide pour pouvoir choisir ses matériaux, sa décoration mais aussi la taille de ses pièces.
Votre chez vous sera aux normes
Qui dit construction fait maison dit, s’assurer des normes. Plus besoin de savoir si l’électricité est aux normes, ou si le DPE est bon, vous êtes aux normes ! Vous créez tout donc vous adaptez votre bien immobilier en fonction des normes. Si cela représente un coup, ça évite aussi de nombreuses prises de tête.
Le must : la plus value
Oui, qu’on s’entende, si le bien n’est pas pour vous ou pour votre famille, votre but est aussi de réaliser de la plus value. Le but est d’augmenter la valeur percue ainsi que la valeur réelle de votre bien, en le remettant à neuf.
Aujourd’hui une question se pose : acheter pour revendre c’est bien mais comment faire ?
C’est très simple !
Dans un premier temps, favorisez une bonne localisation. Cela est essentiel pour que votre bien soit, soit agréable à vivre soit plus facile à vendre en cas de revente. Pour cela, voici notre liste de conseils.
1. On vous l’a dit, optez pour une bonne localisation
Petit instant théorique, en général, les biens anciens ont de très bonnes localisations et les biens neufs sont construits en marge de ces derniers. Si vous souhaitez acheter dans une ville que vous ne connaissez pas, renseignez vous sur les différents quartiers. Vous pouvez également demander aux passants en vous rendant sur place.
Refaire un bien ancien aura forcement plus de valeur que d’acheter un bien neuf pour le vendre quelques années plus tard. Si vous investissez dans un bien ancien pour lui donner une seconde vie, vous pouvez livrer une réelle pépite sur le marché qui peut gagner jusqu’a 2 voir 3 fois son prix d’origine.
2. Passez par un professionnel
Selon OpinionWay, 64% des gens n’arrivent pas à choisir leur agent immobilier. C’est normal, avant de se précipiter, il est important de créer un lien de confiance avec ce dernier. Vous pouvez simplement vous rendre sur ses réseaux sociaux pour en savoir plus sur lui, ou encore l’appeler pour connaître sa manière de travailler et ses services.
Ce dernier saura vous conseiller sur le bien à choisir en fonction de vos objectifs. Expert de son secteur, il connaît les quartiers ainsi que les évolutions du marché, ce qui peut être très pertinent dans le cas de votre achat.
3. Être sur de l’achat
Un achat de bien immobilier ne se fait pas sur un coup de tête. Il est indispensable de visiter plusieurs fois le bien pour etre sur de la localisation, mais pas que. On vous invite à vous faire accompagner par des professionnels (pour les travaux) lors des visites. Sur place, ils auront plus de facilité à vous faire des devis et vous apporter dalies conseils personnalisés.
Neuf ou à rénover, comment choisir ?
Comme vous devez vous en douter, acheter neuf permet d’emménager plus rapidement sans se prendre la tête. Cenpendant, cela n’a pas que des avantages. En effet, le fait d’acheter pour réaliser des travaux par la suite permet de personnaliser un maximum son bien. Intérieur ou extérieur, vous avez la capacité de remettre à votre gout chaque partie de votre futur achat.
Attention, la personnalisation a des limites, malgré vos nombreuses envies de tout modifier, certaines idées seront à soumettre aux différentes législations. En effet, c’est le cas pour plusieurs travaux, il existe le permis de construire. Nous vous invitons à bien vous renseigner afin de rester dans les normes.
Il est tout de même important de souligner que le fait de faire des travaux vous permet de vérifier si tout et aux normes, et si ça ne l’est pas, de mettre l’ensemble aux normes.
Lorsque vous achetez un bien neuf, les travaux ont déjà été fait auparavant, vous n’avez donc aucune idée du prix qui a été mis pour les rénovations. Le fait d’acheter un bien et de le refaire vous permet de faire une plus-value. En effet, les travaux que vous réalisez seront valorisé à la revente, vous allez donc pouvoir vendre le bien à un meilleur prix.
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Le département du Rhône connait une hausse des prix
Lyon, ville centrale, a connu de nombreuses augmentations en termes d’immobilier. Elle se démarque du département du Rhône par son attractivité et ses quartiers totalement différents les uns des autres. Si la ville de Lyon suit la capitale en termes d’évolutions, ses habitants, tout comme pour la ville de Paris, se dirigent de plus en plus vers les périphéries.
Un marché central
A moins de deux heures de Marseille en train, à deux heures de Paris et à moins d’heure des stations de ski en train, la région Rhône Alpes est extrêmement bien située. Elle connaît aujourd’hui un marché immobilier plus dynamique que jamais, et pour cause, son activité économique, ainsi que son cadre de vie idéal fait rêver plus d’un français. Ces nombreux atouts favorisent l’arrivée de potentiels acquéreurs et donc une augmentation du volume des ventes.
Un marché immobilier en hausse
En effet, on compte près de 30 000 transactions immobilières en 2021 dans le département du Rhône, selon la Fnaim Rhône. Il s’agit d’un record pour le département, même si a contrario, l’inflation immobilière tend à diminuer. Il faut noter que l’augmentation de transactions immobilières ne cesse de croître avec une accélération de 30% entre 2016 et 2021. C’est une des raisons pour laquelle le marché immobilier du Rhône détient la première place du marché Auvergne Rhône Alpes.
Un marché que l’on notera ancien pour la majorité des transactions immobilières dans la région Rhône Alpes avec près de 50 d’appartements anciens et plus de 30% de maisons anciennes. On compte moins de 20% des biens immobiliers qui sont neufs.
Si le marché immobilier est sur la bonne voie, c’est notamment grâce à la région lyonnaise et sa métropole : Lyon. Effectivement, la ville attire entre 10 000 à 15 000 habitants par an, selon une étude SeLoger. Concernant la région “l’économie de la région lyonnaise continue d’être bien irriguée, on le voit avec la bonne santé du marché immobilier tertiaire”, témoigne Nicolas Bouscasse, président de la Fnaim du Rhône.
Un région attractive par son tourisme
La ville des lumières qui avait du mal à se séparer de cette image austère que l’on se faisait d’elle, est aujourd’hui l’une des premières régions en termes de tourisme en France. Son offre universitaire, son faible taux de chômage ainsi que la population jeune et dynamique permettent à Lyon d’avoir une grande attractivité européenne.
Lyon
SI l’on se penche sur les prix, contrairement aux métropoles voisines, les prix ont très peu augmenté. 2,2% : c’est l’augmentation qu’on subit les prix au mètres carrés de la ville de Lyon. Par exemple, le 6ème, très beau quartier à Lyon est victime d’une baisse des prix en 1 an de plus de 10%, et atteint aujourd’hui 6 325€ le mètre carré. Avec une moyenne de 4 480€ dans le Rhône, la ville des lumières se place légèrement au-dessus à 5 500€ en moyenne. Malgré cela, l’offre reste inférieure à la demande.
La raison ? Des biens qui mettent plus de temps à se vendre
Les lois récentes
Depuis le 1er Novembre 2021, Lyon subit un plafonnement des loyers. Cela signifie que les propriétaires ne sont plus en mesure de choisir le loyer qu’ils souhaitent pour la location de biens immobiliers. En effet, à Lyon et Villeurbanne, l’encadrement des loyers qui a été mis en place demande aux propriétaires et aux bailleurs de ne pas louer un logement plus de 20% plus cher que le loyer médian de référence. Ce loyer médian prend en compte le lieu du bien immobilier ainsi que son année de construction, et ses mètres carrés notamment.
Cette mesure s’applique seulement pour les nouveaux baux ou les renouvellements. Les baux déjà commencé avant la mise en place de cette mesure n’ont eu d’impact. La métropole de Lyon a donc créé une simulation afin que les propriétaires et même les locataires puissent voir si leurs loyers entrent dans ces règles. Il faut savoir que le locataire est en droit de signaler un loyer trop élevé.
Les litiges immobiliers
Dans le cas où le propriétaire refuserait d’adapter son loyer suite à la demande des agents en charge de vérifier le respect de cette loi, des procédures judiciaires seraient alors effectuées et le préfet peut donner une amende. Cette dernière est de 5 000€ en cas de personne physique et de 15 000 en cas de personne morale.
Concernant le locataire, il peut aussi entamer une procédure judiciaire si son loyer n’est pas conforme à la loi. Dans un premier temps, il peut envoyer une lettre recommandée en demandant de réévaluer le loyer. Si ce dernier refuse, le locataire se devra de saisir la Commission départementale de conciliation. En dernier recours, c’est le juge qui devra trouver un accord entre les deux parties.
L’encadrement des loyers participe également à la hausse des prix de la ville de Lyon et de Villeurbanne. Également, cette augmentation des prix diminue le nombre d’acquéreurs potentiels. De plus, les conditions d’octroi des prêts imposées par le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) est de plus en plus stricte depuis le 1er janvier 2022.
Des acquéreurs en demande dans la ville de Lyon
Du côté des acquéreurs, ils sont de plus en plus demandeurs de pré-requis précis. Vous l’aurez compris, la crise sanitaire a favorisé le besoin d’extérieur qui est aujourd’hui indispensable pour beaucoup de français. “Les biens, qui en disposent, se valorisent 10 à 15% par rapport aux autres” explique Nicolas Bouscasse.
Si Lyon est une ville qui vous intéresse, certains quartiers tirent leur épingle du jeu.
Connu pour son histoire et son authenticité, le quartier de la croix rousse est un secteur recherché par les acquéreurs. Les pentes font le charme de ce quartier, notamment grâce à son ambiance et sa vue imprenable sur Lyon. Ce quartier branché est aujourd’hui très prisé pour son dynamisme avec ses nombreux restaurants, ses boutiques, concepts stores mais aussi les cafés théâtres qui sont de plus en plus présents. Convivial et animation résume ce quartier des canuts. Les prix quant à eux sont actuellement en moyenne à 6 222€ le mètre carré.
Le quartier de la Guillotière
Proche des quais, le quartier de la Guillotière a su charmer ses habitants par sa créativité. Il est aujourd’hui très recherché par les jeunes notamment. Proche des commodités, et animé le prix au mètre carré est de 5 227€ pour le quartier de la Guillotière.
Les quartiers familiaux
C’est aussi le 6 ème et le 9ème arrondissement de Lyon qui s’affirment en temps que quartier tendance. Masséna dans le 6ème et Valmy dans le 9ème sont les quartiers branchés de demain. Encore abordables, ils sont très agréables à vivre pour les familles. Du côté de Masséna, le prix au mètre carré est à 6 586€ et pour Valmy on est à 4 516€ du mètre carré.
Les périphéries Lyonnaises
Si Lyon attire énormément, les périphéries sont aussi très recherchées. Les communes de l’est ont d’ailleurs eu une forte hausse des prix. Vaulx-en-Velin et Vénissieux ont connu une croissance de près de 6% des prix en 2 ans. Du côté de Villeurbanne, l’augmentation a été de plus de 11%.
L’attrait pour ces villes n’est pas étonnant. Anciennement industrielles, ces communes bénéficient d’un très bon réseau de transport en commun qui crée une proximité avec la ville de Lyon.
2022 est une année dynamique pour le marché immobilier du Rhône qui n’est pas prêt de de diminuer.
« C’est une surprise pour nos clients de voir notre offre différenciante, ils n’y croient pas tellement c’est beau” – Virginie Constantin. Aujourd’hui à la tête de la licence de marque de Lyon, Virginie a mis en avant ses savoirs faire en ressources humaines pour être à la tête de Weloge Lyon. Ses savoirs faire en immobilier ainsi que son apprentissage au sein de Weloge Lyon permet d’avoir une équipe soudée et qui fonctionne
2020, Weloge au national
Si aujourd’hui Weloge s’est développé au national, Lyon a été l’une des premières villes d’implantation du réseau hors PACA. Après son lancement en 2017 et un développement autour de Marseille, Weloge a lancé son développement au national en 2020. A cette époque, le réseau comptait 10 welogeurs, tous regroupés dans le sud. Ce concept innovant se devait d’être présent partout en France. Virginie Constantin contribue au développement de Weloge dans la région lyonnaise sous la forme d’une licence de marque.
L’histoire de Virginie
Après plus de 10 ans à travailler dans un grand groupe, dans le domaine des ressources humaines, Virginie s’est expatriée à Londres pendant 3 années avec son mari et ses enfants. C’est cette expérience qui lui a donné envie de changement, et de quitter son statut de salarié pour se lancer à son compte. Avec son mari, ils ont fondé leur entreprise dans le courtage en crédit immobilier sous la forme d’une franchise avec le réseau Avicap, en 2017.
“A la base, je me suis orientée dans les métiers des Ressources Humaines car il y a le mot Humain. Dans mon projet entrepreneurial j’avais envie d’une activité qui mette cette valeur au centre de mon quotidien. Cette valeur est très présente dans mon métier aujourd’hui, et c’est ce qui me plaît”.
La rencontre de Virginie et l’immobilier
Une grande partie des personnes qui se présentaient à la porte de l’agence étaient des primo-accédants. Certains avaient été découragés dans leur projet d’acquisition et pensaient ne pas pouvoir devenir propriétaires un jour.
Un accompagnement clé en main
Très vite, leur accompagnement a dépassé le stade du financement pour se transformer en accompagnement global. Cet accompagnement traversait tous les segments d’un projet immobilier, de A à Z, centré sur l’humain, l’écoute et la recherche de solutions. Par exemple, un projet non finançable dans l’ancien peut aboutir dans le neuf. En effet, l’ensemble des dispositifs en faveur des primo-accédants et le fait que l’apport demandé par les banques peut être inférieur dans le neuf, leurs permettaient de concrétiser leurs projets. Ou encore, un refus dans une banque n’implique pas forcément un refus dans toutes les banques, encore faut-il savoir à quelles portes frapper. Idem avec la question: dois-je vendre puis acheter ou acheter puis vendre. Voici un panel de questions auxquelles ils étaient confrontés au quotidien.
Virginie devient agent immobilier
Virginie a donc souhaité développer son accompagnement sur les projets immobiliers en obtenant sa carte transaction dans le neuf au départ. Virginie explique “Nous avons réussi à transformer des projets immobiliers, qui, pour les clients, étaient voués à l’échec. Nous avons pu faire aboutir une douzaine de projets la première année avec un accompagnement différent et une façon de travailler centrée sur l’humain”.
Remy et Virginie ont assuré un travail en binôme. Le fait d’avoir un courtier lors des rendez-vous apporte une réelle valeur ajoutée à l’accompagnement client.
Puis naturellement, l’envie d’accompagner les clients également sur la vente de leur bien est apparue.
Virginie souhaitait rester dans cette démarche de faire de l’immobilier autrement, dans la bienveillance et dans l’humain. Le principe de la franchise leur convenait, ils ont donc cherché qui, en France, proposait un accompagnement avec les mêmes valeurs. Leur recherche était également ciblée sur des services différents et une réelle valeur ajoutée aux clients.
Weloge s’est agrandie dans la ville de Lyon
C’est en mai 2019, que Remy a contacté Dominique de Saint Laurent, et lui a proposé une collaboration afin de développer Weloge sur Lyon. Virginie explique son engouement pour Weloge en 2019 “Si Weloge est sorti du lot à ce moment-là, c’est grâce à un concept innovant, grâce à une offre et un accompagnement unique. Ils sont en plus très en avance sur le digital”. La prise de contact de Remy tombe au bon moment, Weloge projette de se développer au national.
Les valeurs de Weloge ont eu un impact décisif dans le choix de Remy et Virginie. C’était pour eux, une opportunité de changer la vision des gens sur l’agent immobilier. En décembre 2019, avec l’accompagnement de Samuel et Dominique, Virginie a monté une licence de marque Weloge à Lyon. C’est le début de l’expansion de Weloge!
Virginie s’est formée avec Weloge
En Mars 2020, le confinement est arrivé mais Virginie et Dominique ont continué de se battre afin de poursuivre le développement. Avec l’expérience de l’accompagnement dans des projets immobiliers dans le neuf, l’ancien était un nouveau départ. Virginie a pris le temps de se former, et d’acquérir les compétences techniques afin d’être à l’aise dans ce nouveau métier qui s’offrait à elle. La formation ? Virginie a bénéficié du système de formation de Weloge mais aussi de l’accompagnement de Dominique. « Je me suis jetée à l’eau » explique Virginie. Elle précise « C’est un métier qui s’apprend sur le terrain, chaque cas a ses spécificités. Dans ce métier, la clé c’est de savoir faire une analyse approfondie. On ne peut jamais tout maîtriser ».
“Notre concept, notre accompagnement, le home staging et notre stratégie de commercialisation apportent une valeur ajoutée indéniable. Une mise en valeur globale est mise en place”. Virginie a développé son équipe avec des soirées carrières dans un premier temps. Aujourd’hui, c’est une équipe de 9 consultants indépendants qui opère sur la région lyonnaise. L’avantage de travailler chez Weloge à Lyon, est de bénéficier de l’agence physique de Lyon, tout en faisant partie intégrante du réseau Weloge. Elle dit “Nous avons le beurre et l’argent du beurre, avec les avantages du réseau et les avantages d’une agence physique pour pouvoir se réunir et bénéficier d’un accompagnement terrain”.
Weloge Lyon, une équipe soudée grâce à Virginie
Ensemble, est le mot d’ordre de Virginie ! Si Weloge met au cœur de sa réussite le partage et l’esprit d’équipe, Virginie Constantin fait en sorte que cette valeur soit présente au quotidien dans son équipe à Lyon. “Nous faisons nos estimations en binôme ou en groupe, nous organisons des sessions de prospections communes et nous partageons nos erreurs et nos apprentissages. On apprend beaucoup de nos erreurs et de nos difficultés et encore plus de celles des autres” Virginie parle de son animation des consultants au quotidien. Les consultants peuvent bénéficier du processus de formations Weloge, du e-learning en autonomie, de l’échange de la communauté, mais également en local de l’animation avec les consultants de Lyon. Le challenge de Virginie est de “réussir à développer l’équipe en maintenant ce niveau d’harmonie et l’esprit d’équipe”.
Une passion, plus qu’un métier
Si le métier peut parfois paraître très simple. Virginie nous explique que “ceux qui réussissent, sont ceux qui bossent”. “C’est un métier avec des hauts et des bas et l’important c’est de le savoir, c’est pour ca que je suis transparente en entretien” témoigne-t-elle.
Weloge est une solution où chacun y trouve son compte : les vendeurs, les acquéreurs et les consultants. En effet, les consultants s’investissent à 200% tant personnellement que financièrement. Ils offrent un home staging à leurs clients pour optimiser la vente de leur maison ou de leur appartement. Le vendeur vend en fourchette haute dans des délais accélérés, les acquéreurs arrivent à se projeter. Ils sont ravis d’avoir enfin trouvé LE bien pour lequel ils ont eu le coup de cœur et le consultant s’épanouit grâce à la reconnaissance de ses clients et la satisfaction d’apporter une réelle valeur ajoutée dans les projets immobiliers.
Etre chez Weloge avec tous ces avantages, c’est aussi bénéficier d’un haut niveau de rémunération entre 70% et 90% de commissions.
Si vous aussi vous avez envie de rejoindre l’aventure Weloge dans la région lyonnaise aux côtés de Virginie, contactez-la.
